みなさんこんばんは。火曜日ですね。
あ〜あ〜まだ火曜かよ〜っていう方もいれば、気づいたら終わってたな、、、なんて方もいらっしゃると思います。
どちらにせよ、今日もお疲れのなか見てくださって本当にありがとうございます。
わたしは家に帰ってきて、楽しみにしてたさくさくパンダのお徳用パックを開けたら中身が４個しか入ってなくて結構悲しかった、、、少ない、、、タランティーノなんだが(本当にどうでもいい情報だしダジャレ失礼しました)
さて、今回は不動産投資で言われている
「表面利回り」と「実質利回り」について見ていきます！
その前に利回りの意味をご紹介。
利回りとは
投資をした金額に対して、どのくらいの収益(損失)が出たのかという割合。
利回りでその投資商品の「収益性」を計ります。
※あくまで「収益性」。利益では無いので要注意！
この収益というのはインカムゲインもキャピタルゲイン(売却損益)も全部ぜんぶひっくるめた収益のことを言うよ。
(不動産投資でいうと、家賃収入がインカムゲイン。売却益がキャピタルゲイン。株式投資で言うと、配当や利子がインカムゲインになって、売却益がキャピタルゲイン)
キャピタルゲインが、買ったときよりも売ったときの方が安ければマイナスになってしまうけど、そのマイナスの分も利回りを考える時にはひっくるめる。
※インカムゲイン(Income Gain)→投資商品を持っているだけで得られる利益。家賃収入。株で言うと配当と株主優待、FXではスワップポイントがインカムゲインになります。
※キャピタルゲイン(Capital Gain)→持っている投資商品を売ることで得られる利益。これは安く買って、高く売れた時に得られます。
１年間の「年利回り」のことを「利回り」って言うことが割と一般的のよう。
では次に表面利回りがなんなのか見ていくよ。
表面利回りとは
費用のことは考慮せずに、単に投資した不動産価格に対して、どのくらいの収益が出たかを表すもの。
まさに表面的な利回り。
言葉で表してもなんだかイメージがしにくいから、例をあげて考えてみる◎
3000万円の物件を購入したとして、毎月10万円の家賃収入があったとする。
そして物件は売却しないとするよ。
そうすると、年間だと12ヶ月 x 10万円で120万円の家賃収入があるね。
その家賃収入120万円を、物件購入価格3000万円でわって、％に直すためにそこに100をかける。
120(万)÷3000(万)x100=4(%)
年間の家賃収入÷物件購入価格x100=表面利回り
この例で考えると4％が表面利回りになる。
ちなみに前回投稿でもお見せした下記の図(参考資料使い回しマン笑 でもこれわかりやすいからお許しを、、、)
武蔵コーポレーション株式会社の運営する、ウェルスハックという不動産投資メディアから引用。https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/leverage
この図は表面利回りで説明がされているね。
500万の家賃収入 ÷ 5000万の物件価格 x 100 = 10(%)！
表面利回りですな〜。
しかしその下に実質年間収入とか書いてて、実質利回り感を匂わせてますな、、、(ひねくれてる笑)
そして、これが収入を得た後に計算するものだったら利回りなのだけど、
これから物件を購入するなど、実際に入居者がちゃんといるのか確定では無い(収入が得られている状況かわからない)場合は、想定利回りと呼ばれるよ(呼ばない時もあるかもしれないからご用心)。
事後に計算するか、事前に計算するかで利回り、想定利回りどちらになるかって感じ。
じゃあ次に実質利回りの方を見ていくっ
実質利回りとは
不動産物件を購入する際や運用(貸したり売ったり)している際に発生する費用も考慮して割り出された利回りのこと。
こっちの方がよりリアルな値だから、実質利回りと呼ばれている！
計算式でいうと、、、
(年間家賃収入 – 年間コスト) ÷ (購入物件価格 + 購入時コスト) x 100= 実質利回り
コストがいっぱい！
具体的なコストをあげて計算すると以下の画像のようになります。学長に丸投げ笑
画像の青枠内ご覧ください！
とてもわかりやすく、表面利回りと実質利回りが説明されているよ。
実(質)利回りで考えると赤字、なんてこともあり得る。本当に要注意です。
（私が勉強する上でとても参考にさせていただいている、両学長のyoutubeチャンネルより引用）
両学長はワンルームマンション投資は反対のようです、、、もしよろしければぜひm(_ _)m
両学長の画像の中では、実質利回り欄の年間家賃収入も少なく見積もってある。
これは入居者がいない空室の状態も考慮しているからだろうね。
あと取得価格(+諸経費)が実質利回りの計算式の(購入物件価格 + 購入時コスト)にあたるね。
購入時コスト、200万円上乗せかね、、、車が買える、、、家ってすごい、、、
私の個人的なイメージだと、表面利回りが額面の給与で、実質利回りが手取りの給与ってイメージ。バンザイサラリーマン🙌
手取りがマイナスになることはまずないけどね、、、この画像(不動産物件投資 ; 元本保証のない投資)だとマイナスもあり得ちゃうのか、、、
なので不動産投資で利回りを計算するときは、必ず実質利回りを計算しよう！！
次回の投稿では不動産、投資のメリット②を不動産投資賛成派目線で見ていくよ。
ではでは。