こんばんは。お疲れ様です。
いつも見てくださってありがとうございます。
今週末からなんだかすごい暑くないですか、、、？
近くの薬局に花火と水鉄砲が売ってました。4月も中旬なのに！？ってびっくりです。
気温の変化が激しいので体調にはぜひお気つけてください。
大学時代、夏場になると決まって胃腸炎になる友達がいました。今年も気をつけるんだよ、、
さて、前回、前々回で不動産投資で相続税が節税できるポイントの②を見てみたね。
(貸家建付地として、相続税算出の際の土地の評価額を下げる＆賃貸用建物として、相続税算出の際の建物の評価額を下げる)
今回は、ポイント③のローン(負債)を利用することで、相続する資産にマイナスを生み、結果としてそのマイナス分課税額を減らせるという点をまとめていくよ。
↑※こちらの言い方では誤解を生みやすいので、下でしっかりご説明します。
相続税節税におけるそれぞれのポイントをまずはおさらいです。
不動産投資で相続税が節税できるポイント
- 不動産の方が現金よりも低く相続税評価がされるため、現金を不動産に変える(不動産を購入する)こと資産評価額を現金よりも下げることが可能。その目減り分だけ税金が課されない。
- 不動産物件を賃貸にすることで不動産の相続税評価額かさらに下がる。その目減り分だけ税金が課されない。
- ローン(負債)を利用することで、相続する資産にマイナスを生み、結果としてそのマイナス分課税額を減らせる
特定居住用宅地として相続すると、330㎡まで相続税評価額が8割引き(条件あり)特定事業用宅地として相続すると、400㎡まで相続税評価額が8割引(こちらも条件あり)
この５点だったね。
そして今までポイント２までを見てきたワケです、、、長いよね、分かってる。
まさかこんなに不動産投資の節税(しかも相続税だけのトピック)で、たくさん投稿するとは思わなかったの、、、私もね、、、苦笑
これもいずれギュッとまとめた、まとめ投稿も作りたいと考えていますので、お付き合いいただけますと幸いです。
ポイント3 ローン(負債)を利用することで、マイナス分課税額を減らせる
ローンはすなわち借り入れのことだね。
相続税には、相続した資産の評価額と相続する法定相続人の人数で一人当たりにかかる税金の額が変わってきます。
例えば8,000万円の現金を普通に借り入れても、8000万円の負債(マイナス資産)と8000万円の現金(プラスの資産)で総資産は0円。相続するときには特に意味なしですな、、、
でも、以下の③ステップをおこなってみると総資産が変わってくる。
①まず8,000万円分の不動産(建物＆土地)は自費で購入。
②自費で購入した8,000万円の不動産を担保に、さらに1億6,000万円を借入
③その借入した現金で１棟(１件)の不動産(土地8,000万円&建物8,000万円)を購入してこれを不動産投資
そうするとどうだろう。
借入れして購入した8000万円分の土地と8000万円分の建物は、貸家建付地(自分の所有する土地の上に建物があり、かつその建物が賃貸として貸し出している土地)となって、建物も賃貸用建物になる！
ということは
相続する際にかかる相続税算出の時の全体の資産評価額が下がる！
その仕組みをこれから掘り下げてみよう◎
前回、前々回、さらに３投稿前に現金よりも不動産の方が相続税の税率算出の際の評価額が下がり、さらに貸家建付地と賃貸用建物にする(不動産投資をする)とより評価額を下げることができるかは取り上げたね。
では、その前回、前々回の投稿と同じ想定で先程の③ステップを見直してみると、、、
①まず8,000万円分の不動産(建物＆土地)は自費で購入。
→はい！現金8,000万円を建物という不動産に換えたことで評価額が現金8,000万円よりも低くなります！
(不動産にすると固定資産評価額というものに変わり、現金の7割ほどの評価額になるので、ここではこの建物の評価額は8,000万円 x 0.7 = 5,600万円としておくね)クラベストHPも参考になります◎
②自費で購入した8,000万円の不動産を担保に、さらに1億6,000万円を借入
→ここで1億6,000万円の借り入れ(負債: マイナス資産)が発生。でも相続するタイミングでは借入金(ローン)の返済がすすんでいるから、1億6,000万円ではないけどここでは簡潔にするために1億6,000万円ということにするよ。
③その借入した現金で１棟(１件)の不動産(土地8,000万円&建物8,000万円)を購入してこれを不動産投資
→そしてここで土地が貸家建付地としての評価額になる。そして貸家建付地の算出方法は下記の式になるんだったね。そしてここでポイントになるのが自用地としての価額。(細かい話は前々回投稿を見てくれたらおさらいになりますm(_ _)m)
貸家建付地の価額 ＝ 自用地としての価額 － 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
自用地としての価額は「自用地としての価額(倍率方式)」 = 固定資産評価額 x 倍率
だから自用地としての価額(倍率方式)」 = 固定資産評価額 x 倍率
＝(8,000万円 x 0.7) x 1.1
＝ 5,600万円 x 1.1
＝ 6,160万円となる！
そのため、貸家建付値の価額を前々回投稿と同じ想定(倍率1.1倍、借地権割合60%、借家権割合30%、家賃割合20%)で算出すると、、、
貸家建付地の価額 ＝ 自用地としての価額(6,160万円) － 自用地としての価額(6,160万円) × 借地権割合(0.6) × 借家権割合(0.3) × 賃貸割合(0.2)
＝ 6,160万円 ー (6,160万円 x 0.6 x 0.3 x 0.2)
＝ 6,160万円 ー 221(.76)万円⇦小数点以下は分かりやすいように切り捨てます
＝ 5,939万円になる！
貸家建付地はあくまで土地。自分が所有している土地でさらにその土地の上に賃貸用の建物がある場合の土地だったね。
じゃあ次は賃貸用建物を見てみよう。評価額はどうなるかな。
賃貸用の建物の値段は前回投稿だと計算式はこうだったね↓。
そしてさっきの固定資産税評価額5,600万円と倍率1.1倍、借地権割合60%、借家権割合30%、家賃割合20%)で算出すると、、、
賃貸用建物の相続税評価額
＝固定資産税評価額 – ( 固定資産評価額 x 借家権割合 x 賃貸割合 )
＝5,600万円 – (5,600万円 x 0.3 x 0.2 )⇦ここでは倍率使わない○
= 5,600万円 – 336万円
= 5,264万円になる！
よし、、、ここまできたね。
そうしたら最後に、普通に現金8,000万円持っている場合と、現金8,000万円を利用した上記の①、②、③の場合とで資産の評価額の比較をしてみよう！
現金8,000万円の評価額は言わずもがな8,000万円だよね。
8,000万円の札束見て、「うーん、これは6,000万円ですねぇ」って言ってる人はいないもんね、、、
では現金8,000で不動産を購入し(①)、それを担保にさらに1億6,000万円を借り入れ(②)、その1億6000万円で不動産投資をした場合(③)をまとめると
①5,600万円
②マイナス1億6,000万円
③5,939万円 + 5,264万円 = 1億1,203万円
① + ② + ③ =5,600万円 + ( -1億6,000万円 ) + 1億1,203万円 = 803万円
現金だと評価額8,000万円だけど、工夫をして①、②、③のようなパターンにすると803万円の評価額になる、、、すごっ、、、7,197万円の差が生まれている、、、。
その分課税されないってことだね。
しかし不動産投資物件がしっかり利益を出せる状態でないといけないよ。
投資の目的は利益を出すこと！
それに１億6,000万円は負債であることは忘れていはいけない。
でも相続税の節税にという観点に焦点を当てるのであれば、現金で不動産を購入、そしてその不動産を担保に借り入れ、ついにはその借入金で不動産投資をする、というのはとても有効な手段ではあるということは分かったね。
（※あくまで相続税の節税に関して言えば！とても大事なことなので２回言っております！）
次は相続税節税ポイントその④、特定居住用宅地として相続すると、330㎡まで相続税評価額が8割引き(条件あり)を調べてまとめていくよ！
いつまで不動産投資で相続税対策の投稿やってるんだろうね！ごめんね！笑
ではでは。
